Il difficile contesto macroeconomico dell’Italia fa da sfondo ad un mercato immobiliare che quest’anno subirà inevitabili conseguenze dalla crisi del covid. Le speranze sono tutte per il rimbalzo atteso nei prossimi anni. Trend e previsioni nell’ultimo Rapporto Immobiliare presentato da Nomisma.

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Il contesto macroeconomico italiano

Secondo il prof. Lucio Poma, capo economista di Nomisma, lo scenario macro, italiano ma anche globale, mostra particolari spunti di riflessione. Da un lato abbiamo infatti un andamento di materie prime quali petrolio e rame in risalita, ad indicare un’aspettativa di ripresa dell’attività industriale. Dall’altro abbiamo anche un trend in crescita nel prezzo dell’oro, che, quale bene rifugio, presenta questo andamento quando la percezione è quella di un rischio futuro da cui tutelarsi.

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In Italia il Pil resta in situazione critica, anche se le previsioni non sono peggiori di quelle di altri Paesi che, anzi, mesi fa parevano essere meglio equipaggiati contro la crisi.

L’Italia presenta poi uno scenario in deflazione: già strutturalmente l’aumento dei prezzi era basso e da imputare ai soli costi energetici, ulteriormente limati dal calo del prezzo del petrolio. Ora si aggiungono le aspettative di prezzi in futuro calo a differire le scelte di acquisto degli italiani, realizzando in effetti la “profezia” dei prezzi in calo, in un circolo vizioso che rischia di minare l’economia e la sua ripresa.

Ulteriore distorsione è quella di un dato sull’occupazione in calo, che si accompagna ad un calo anche della disoccupazione: il che parrebbe paradossale se non si considerasse che ciò è dovuto al fatto che sono gli inattivi ad aumentare, ovvero quella classe di persone, per lo più precarie, che hanno perso il lavoro durante il lockdown  e che ora non riescono nemmeno a rientrare nel circuito della ricerca di lavoro e restano, quindi, senza attività.

In questo scenario, osserva Luca Dondi, Ad di Nomisma, le previsioni sul Pil italiano non sono sostanzialmente cambiate, mostrando un calo per il solo 2020 che eguaglia quello verificatosi tra il 2008 e il 2013. Un rimbalzo, sia nel prodotto interno lordo, sia nell’occupazione, sia nell’inflazione, è atteso a partire dal prossimo anno.

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Come cambia la domanda di mutui e abitazioni nel 2020

Tutto questo, secondo Dondi, porterà ad un cambiamento delle abitudini e delle priorità delle famiglie, che influiscono anche, in negativo, sulle aspettative di acquisto immobiliare.

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Eppure in sé le condizioni per l’acquisto sono favorevolissime, con prezzi bassi e tassi sui mutui sempre in calo, oltre che offerte bancarie alletanti a causa della recuperata fiducia sui default e della migliore stabilità dopo la dismissione delle sofferenze npl.

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Per quanto riguarda il mercato dei mutui, si nota come la gran parte questo sia guidato da surroghe o acquisti per necessità (acquisto prima casa); la componente investimento è in rallentamento, in attesa del calo di prezzi di cui sopra.

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Le compravendite sono comunque previste al ribasso: la sfida sarà il 2021, che potrà vedere una ulteriore discesa o un miglioramento, che però dipenderà dallo scenario macroeconomico e da quanto questo materialmente influirà sulla migliore capacità di spesa degli italiani. Il vero driver all’acquisto resterà infatti la sostenibilità della spesa, più che la necessità dell’acquisto.

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Gli investimenti immobiliari corporate: cosa aspettarsi nel 2020-2022

Quanto agli investimenti corporate, dopo il covid hanno subito prevedibili rallentamenti e modifiche nella composizione, con un calo della componente estera e la riduzione di interesse nei confronti di alcuni segmenti.

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Negli ultimi mesi è tornato tuttavia l’interesse nel mercato milanese e romano – con rialzo dei rendimenti dovuto a minore saturazione del mercato – e per il segmento non residenziale, solitamente più reattivo e che si prevede lo sarà anche in questo frangente, con il necessario ripensamento degli spazi che seguirà la pandemia, con i cambiamenti strutturali di stile di vita e lavoro che la situazione ha portato con sé.

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Il sentiment 2020 degli agenti immobiliari

Secondo Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio immobiliare, il sentiment degli operatori immobiliari non è del tutto negativo. Oltre il 41% di essi infatti si aspetta di tornare ad un giro d’affari a livelli pre-Covid già prima della fine del 2020, mentre la metà di essi attende la ripresa per il 2021-2022.

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Le aspettative per quest’anno, relative ad acquisti e locazioni, sono tuttavia per un deciso calo in  tutte le categorie. I tempi di acquisto si allungano di qualche mese, ma nel contempo la percentuale di sconto resta poco variata, a testimonianza di come i proprietari non vogliano recedere dalla propria aspettativa di realizzo.

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Infine, secondo Giulio Pascazio, Ad di Unicredit Subito Casa, determinante è per gli agenti immobiliari l’apporto della tecnologia, soprattutto per coloro che appartengono a società capaci di conciliare la digitalizzazione con la concretizzazione della compravendita immobiliare. Dopo tre mesi di calo in corrispondenza del lockdown, infatti, da giugno le richieste anche solo virtuali di contatto per consulenza e valutazione in tema di transazioni è aumentata del 24%, confermando il ruolo di aiuto alla selezione e di aumento dell’efficienza nella scelta che un oculato uso delle visite virtuali può avere.

Unicredit Subito Casa

E’ questa, sostiene Pascazio, la via che gli agenti immobiliari devono intraprendere per aumentare il valore della propria consulenza percepito dal cliente e, di conseguenza, il numero di transazioni e guadagni.